Usucapião: requisitos e procedimentos para a aquisição de propriedade

Em um mundo amplo e complexo do direito imobiliário, uma das questões que mais chama a atenção está voltada para a aquisição de propriedades por meio de Usucapião. Para muitos, este termo pode até parecer desconhecido, mas ele representa uma forma legal de adquirir um imóvel, desde que os requisitos sejam previamente cumpridos.

Muitas pessoas podem ter posse de um terreno ou propriedade que está abandonada apenas passando a morar no local.

Existem, também, outras formas de conseguir isso ao recorrer à justiça. Confira, neste artigo, quais são esses modos e como eles podem ser legalmente aceitáveis.

O que é Usucapião?

Usucapião é um instituto de direito brasileiro que permite a uma pessoa adquirir a propriedade de um imóvel, possuindo-o de forma consistente, silenciosa e ininterrupta por um determinado período, desde que seguidos pré-requisitos legais específicos.

Essa técnica busca regularizar os casos em que a propriedade de um imóvel já foi estabelecida ao longo do tempo, mesmo que o proprietário legal seja outra pessoa.

No Brasil, os principais tipos são:

• Usucapião extraordinária: independentemente do título justo ou da boa fé, é necessária a posse ininterrupta e pacífica de um imóvel por 15 anos. Isso significa que o possuidor não é obrigado a demonstrar que tinha o propósito lícito de ocupar o imóvel ou que pensava estar agindo corretamente;
• Usucapião ordinária: são necessários 10 anos de posse ininterrupta e pacífica do bem, mas o titular deve ter “justo título” e “boa fé”. “Justo título” refere-se a um documento que parece conceder a titularidade da propriedade, mas “boa fé” refere-se à crença do possuidor de que estava agindo de acordo com a lei;
• Usucapião especial rural: destina-se a zonas rurais e requer 5 anos de posse ininterrupta e tranquila, com utilização direta, mansa e pacífica. Também é exigido que o proprietário não seja proprietário de nenhuma outra terra rural;
• Usucapião especial urbana: nas regiões urbanas, exige 5 anos de posse ininterrupta e tranquila com moradia, exercício de atividades produtivas e não possuir outro imóvel urbano ou rural;
• Usucapião coletiva: permite que um grupo de possuidores obtenha a propriedade de áreas comuns urbanas se os padrões únicos de usucapião urbana forem atendidos e a posse coletiva durar pelo menos 5 anos;
• Usucapião familiar: visa legalizar a propriedade de bens urbanos por famílias de baixa renda. Nesta situação são necessários 5 anos de posse contínua e pacífica, habitação na propriedade e uso do terreno para sustento da família.

Como o Usucapião funciona?

A usucapião está prevista em lei, permitindo que uma pessoa obtenha a propriedade de um imóvel por posse estendida e ininterrupta, desde que observados determinados pré-requisitos legais.

O Código Civil Brasileiro (Lei 10.406/2002) rege a usucapião no Brasil, e existem vários tipos de usucapião, cada uma com seu próprio conjunto de condições, assim como destacado anteriormente.

Vale ressaltar que o processo de usucapião é judicial e envolve a participação de um advogado.

Além disso, a solicitação deverá ser amparada por provas de posse e cumprimento dos requisitos legais. A usucapião, se permitida pelo juiz, resulta na aquisição da propriedade do imóvel pelo possuidor, desde que atendidos os pré-requisitos legais.

Quais as principais regras de Usucapião?

Existem alguns requisitos para que o Usucapião possa ser colocado em prática. São eles:

• Posse contínua e pacífica: a primeira necessidade fundamental de usucapião é a posse contínua ou ocupação contínua do imóvel. Além disso, esta posse deve ser pacífica, sem divergências ou disputas com terceiros sobre o imóvel;
• Prazo de posse: a duração da posse necessária varia dependendo do tipo de usucapião. Os prazos mais típicos variam de 5 a 15 anos, sendo 10 anos como prazo básico na maioria dos casos. No entanto, como os prazos variam consoante o tipo de usucapião em causa, é necessário estudar a regulamentação pertinente;
• Justo título e boa-fé: em alguns tipos de usucapião, o possuidor deve ter agido de boa fé, ou seja, deve ter acreditado ser o genuíno proprietário do imóvel. Além disso, o proprietário deve ter um “título justo”, que é um documento que comprova que ele é o genuíno proprietário do terreno. Os contratos de compra e venda, bem como as escrituras públicas, são exemplos disso;
• Destinação específica: alguns tipos de usucapião exigem que o imóvel seja utilizado para uma finalidade específica, como habitação ou atividades produtivas;
• Registro de averbação: o possuidor pode ser obrigado a registrar a usucapião no cartório de registro de imóveis.

Lembre-se de que esses padrões podem diferir com base no tipo de usucapião e nos fatos do caso.

Por isso, é fundamental falar com um advogado ou profissional da área jurídica para entender melhor como esses requisitos se relacionam com um cenário específico e, se necessário, para iniciar o procedimento de usucapião.

Imagem: Freepik